Il decreto-legge 26\/10\/2019 n. 124 \u00e8 stato convertito in Legge (L. 19\/12\/2019 n. 157) con una importante novit\u00e0 per quanto riguarda la rinegoziazione dei mutui in favore di quei consumatori che abbiano gi\u00e0 subito un pignoramento della prima casa da parte della banca.<\/p>\n
Vi sono per\u00f2 delle precise condizioni che devono ricorre tutte insieme per poter accedere alla procedura di rinegoziazione, vediamole di seguito:<\/p>\n
1 Il debitore deve essere qualificabile come consumatore ai sensi dell’articolo 3, comma 1, lettera a), del codice del consumo, di cui al decreto legislativo 6 settembre 2005, n. 206; deve essere pertanto una persona fisica che ha contratto il mutuo come privato e per scopi estranei alla propria eventuale attivit\u00e0 professionale, industriale, artigianale, commerciale ecc.2 Il creditore deve essere un soggetto che esercita l’attivit\u00e0 bancaria ai sensi dell’articolo 10 del testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia, di cui al decreto legislativo 1\u00b0 settembre 1993, n. 385, o una societ\u00e0’ veicolo di cui alla legge 30 aprile 1999, n. 130;
\n3 Il credito (debito, per il privato che intende accedere alla rinegoziazione) deve derivare da un mutuo con garanzia ipotecaria di primo grado sostanziale, concesso per l’acquisto di un immobile che rispetti i requisiti previsti dalla nota II-bis) all’articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131; deve trattarsi quindi di \u201cprima casa di abitazione\u201d.
\n4 Il debitore deve avere gi\u00e0 rimborsato almeno il 10 per cento del capitale originariamente finanziato alla data della presentazione dell’istanza di rinegoziazione;
\n5 Deve essere pendente un’esecuzione immobiliare sul bene oggetto di ipoteca, il cui pignoramento sia stato notificato tra la data del 1\u00b0 gennaio 2010 e quella del 30 giugno 2019;
\n6 Non vi devono essere altri creditori intervenuti oltre al creditore procedente o, comunque, deve essere depositato, prima della presentazione dell’istanza di rinegoziazione, un atto di rinuncia dagli altri creditori intervenuti;
\n7\u00a0 L’istanza deve essere presentata per la prima volta nell’ambito del medesimo processo esecutivo e comunque entro il termine perentorio del 31 dicembre 2021;
\n8 Il debito complessivo calcolato ai sensi dell’articolo 2855 del codice civile nell’ambito della procedura di cui alla lettera d) e oggetto di rinegoziazione o rifinanziamento non deve essere superiore a euro 250.000;
\n9 L’importo offerto non deve essere inferiore al 75 per cento del prezzo base della successiva asta ovvero del valore del bene come determinato nella consulenza tecnica d’ufficio nel caso in cui non vi sia stata la fissazione dell’asta. Qualora il debito complessivo sia inferiore al 75 per cento dei predetti valori, l’importo offerto non pu\u00f2 essere inferiore al debito per capitale e interessi calcolati ai sensi del punto precedente senza applicazione della percentuale del 75 per cento;
\n10 Il rimborso dell’importo rinegoziato o finanziato deve avvenire con una dilazione non superiore a trenta anni decorrenti dalla data di sottoscrizione dell’accordo di rinegoziazione o del finanziamento e comunque tale che la sua durata in anni, sommata all\u2019et\u00e0 del debitore, non superi tassativamente il numero di 80;
\n11 Il debitore deve comunque rimborsare integralmente le spese liquidate dal giudice, anche a titolo di rivalsa, in favore del creditore;
\n12. non deve essere pendente nei riguardi del debitore una procedura di risoluzione della crisi da sovraindebitamento ai sensi della legge 27 gennaio 2012, n. 3.<\/p>\n
La cosa interessante \u00e8 che se il debitore non riesce a ottenere personalmente la rinegoziazione o il rifinanziamento del mutuo, lo stesso pu\u00f2 essere accordato a un suo parente o affine fino al terzo grado, ferme restando tutte le condizioni che abbiamo elencato sopra.
\nSe il finanziamento \u00e8 stato concesso al parente o affine fino al terzo grado, il giudice emette decreto di trasferimento ai sensi dell’articolo 586 del codice di procedura civile in suo favore (la casa viene intestata al parente o all\u2019affine).
\nPer\u00f2 per i successivi cinque anni, decorrenti dalla data di trasferimento dell’immobile, \u00e8 riconosciuto, in favore del debitore e della sua famiglia, il diritto legale di abitazione nella casa, diritto che varr\u00e0 nei confronti di tutti perch\u00e9 sar\u00e0 annotato a margine dell’ipoteca.
\nDurante questi cinque anni il debitore pu\u00f2, previo rimborso integrale degli importi gi\u00e0 corrisposti al soggetto finanziatore dal parente o affine fino al terzo grado, chiedere la retrocessione della propriet\u00e0 dell’immobile e, con il consenso del soggetto finanziatore, accollarsi il residuo mutuo con liberazione del parente o affine fino al terzo grado. In pratica \u00e8 possibile chiedere che dopo l\u2019intervento dei parenti la casa torni ad essere intestata al debitore, che dovr\u00e0 ovviamente continuare a pagare il mutuo rinegoziato sino alla scadenza.<\/p>\n
C\u2019\u00e8 anche un aiuto sul fronte delle tasse: in tutti questi casi le imposte di registro, ipotecaria e catastale relative al trasferimento degli immobili sono applicate nella misura fissa di 200 euro agli atti di trasferimento in sede giudiziale degli immobili e all’eventuale successivo trasferimento dell’immobile residenziale al debitore. Il beneficio decade se il debitore non mantiene la residenza nell’immobile per almeno cinque anni dalla data del trasferimento in sede giudiziale.<\/p>\n
La rinegoziazione del mutuo in essere pu\u00f2 essere chiesta alla stessa banca che lo ha concesso oppure pu\u00f2 essere chiesto un finanziamento, con surroga nella garanzia ipotecaria esistente, a una banca terza, il cui ricavato deve essere utilizzato per estinguere il mutuo in essere, con assistenza della garanzia del Fondo di garanzia per la prima casa, di cui all’articolo 1, comma 48, lettera c), della legge 27 dicembre 2013, n. 147, e con il beneficio dell’esdebitazione per il debito residuo.<\/p>\n
Inoltre, tutte le rinegoziazioni e i finanziamenti di cui abbiamo qui parlato possono essere assistiti dalla garanzia a prima richiesta rilasciata da un’apposita sezione speciale del Fondo di garanzia per la prima casa, di cui all’articolo 1, comma 48, lettera c), della legge 27 dicembre 2013, n. 147. La garanzia della sezione speciale \u00e8 concessa nella misura del 50 per cento dell’importo oggetto di rinegoziazione ovvero della quota capitale del nuovo finanziamento.<\/p>\n
A questo punto, supponendo che esistano tutte le condizioni e che venga quindi depositata la domanda, cosa succede? A seguito di apposita istanza congiunta, presentata dal debitore e dal creditore, il giudice dell’esecuzione, sospende l’esecuzione per un periodo massimo di sei mesi. Il creditore procedente, se \u00e8 richiesta la rinegoziazione, entro tre mesi svolge un’istruttoria sulla capacit\u00e0 reddituale del debitore. Per\u00f2 il creditore \u00e8 sempre libero di rifiutare la propria adesione all’istanza o di rigettare, anche successivamente alla presentazione dell’istanza congiunta, la richiesta di rinegoziazione avanzata dal debitore. In ogni caso in cui sia richiesto un nuovo finanziamento a una banca diversa dal creditore ipotecario, a questa \u00e8 comunque riservata totale discrezionalit\u00e0 nella concessione dello stesso.<\/p>\n
Per l\u2019attuazione completa di questa possibilit\u00e0 di rinegoziazione si attende che \u2013 entro 90 giorni dall\u2019entrata in vigore della Legge, siano emanati i decreti ministeriali che dovranno definire il contenuto e le modalit\u00e0 di presentazione dell’istanza di rinegoziazione; le modalit\u00e0 con cui il giudice proceder\u00e0 all’esame dell’istanza, alla liquidazione e alla verifica del pagamento delle spese procedurali, all’estinzione della procedura esecutiva e alla surroga dell’eventuale banca terza finanziatrice nell’ipoteca; gli elementi ostativi alla concessione della rinegoziazione o del rifinanziamento e alla stipulazione dell’accordo; le modalit\u00e0 e i termini per il versamento della somma al Fondo di garanzia per la prima casa; le modalit\u00e0 di segnalazione nell’archivio della Centrale dei rischi della Banca d’Italia e negli archivi dei sistemi di informazione creditizia privati.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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